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Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Septembre 2020.

Le 06 novembre 2020

Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Arrêt Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n°19-13.242.


Bien que le non-respect des formalités édictées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce soit constitutif d’une infraction pénale, il n’est pas sanctionné par la nullité de l’acte.

Une cour d’appel a en effet retenu à bon droit que l’absence des mentions prescrites par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce sur une lettre de mise en demeure n’en a pas affecté la validité dès lors que son destinataire avait identifié son auteur, qui était son bailleur.


En l’espèce, les faits étaient les suivants : un bail dérogatoire avait été conclu entre deux sociétés. A la fin du bail, le Bailleur adresse au Preneur une lettre de mise en demeure en lui demandant de quitter les lieux, afin notamment que la durée totale du contrat de bail n’excède pas 3 ans. On rappellera en effet qu’au-delà de ce délai, le bail dérogatoire est reconduit automatiquement en bail commercial 3,6, 9 conformément à l’article L. 145-5 du Code de commerce.


Le Preneur refusant de quitter les lieux, le Bailleur l’assigne aux fins d’expulsion. Le Preneur, quant à lui, sollicite reconventionnellement la substitution du bail dérogatoire en un bail commercial, considérant que l’expulsion était irrégulière.


Au soutien de sa prétention, le Preneur faisait notamment valoir que le Bailleur n’aurait pas respecté le formalisme prévu par les articles R.123-37 et R. 123-38 du Code de commerce, en omettant notamment d'indiquer sur sa lettre de demande de congés, les mentions obligatoires prévues pour identifier une entreprise (nom de la société, adresse du siège, numéro RCS, etc…).


La cour d'appel rejette la demande du Preneur, lequel se pourvoit en cassation. Il estime qu'aux termes de l'article R. 132-237 du Code de commerce, toute personne immatriculée est tenue, à peine de contravention de la 4e classe, d'indiquer certaines mentions sur ses factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires ainsi que sur toutes correspondances et tous récépissés concernant son activité et signés par elle ou en son nom.


Le Preneur estime également qu'en application de l'article R. 123-238 du Code de commerce, les actes et documents émanant de la société et destinés aux tiers, notamment les lettres, factures, annonces et publications diverses, indiquent la dénomination sociale, précédée ou suivie immédiatement et lisiblement de la forme sociale et du capital social. Selon le pourvoi, en affirmant que ces exigences ne s'appliquaient pas à une lettre de mise en demeure, la cour d'appel aurait violé ces articles.


Le Preneur affirme enfin qu'on ne peut déroger aux lois qui intéressent l'ordre public et que toute violation à des dispositions d'ordre public est susceptible d'entraîner la nullité de l'acte passé en contravention à ces dispositions, sans que cette sanction ait à être spécialement prévue par les textes. Il estime qu'il en va notamment ainsi lorsque l'acte litigieux a concouru à la commission d'une infraction pénale. En affirmant qu'il n'y avait pas lieu de sanctionner de nullité le congé ne comportant pas les mentions exigées par les articles R. 123-237 et R. 132-238 du Code de commerce au motif que la seule sanction expressément prévue par ces textes d'ordre public était une sanction pénale, les juges auraient violé l'article 6 du Code civil et les articles R. 132-37 et R. 132-38 du Code de commerce.


La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient que le non-respect des formalités édictées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du Code de commerce, bien que constitutif d'une infraction pénale, n'emporte pas nécessairement la nullité de l'acte. La cour d'appel a donc pu retenir que l'absence de mentions prescrites sur la lettre de mise en demeure du 28 juillet 2014 n'en affectait pas la validité, dès lors que la société locataire avait identifié le fait que la lettre lui avait été adressée par la société bailleresse ou son gérant.


 
Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n°19-18.435.
 

Le titulaire du bail du local dans lequel est exploité un fonds de commerce est le seul à pouvoir revendiquer l’application du statut des baux commerciaux. L’intervention de son conjoint, même si le fonds de commerce est un bien commun et même s’il a le statut de conjoint collaborateur, est irrecevable. 


Ainsi, le fait qu'un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté est sans incidence sur la titularité du bail commercial qui n'a été consenti qu'à un seul des époux.


Par deux contrats intitulés « bail saisonnier » des 26 janvier 2012 et 28 janvier 2013, a été donné à bail un même local respectivement pour des durées d'une année et de onze mois, pour se terminer les 25 janvier 2013 et 26 décembre 2013. Le 20 décembre 2013, les parties ont conclu un bail dérogatoire portant sur le même local pour une durée de 23 mois à compter du 27 décembre 2013.

Par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 27 et 30 octobre 2015, avant l'expiration du bail dérogatoire, la bailleresse a rappelé à la locataire que le bail arrivait à terme et qu'elle devait impérativement libérer les locaux. Le 16 décembre 2015, la locataire a assigné la bailleresse afin notamment de voir juger que le statut des baux commerciaux était applicable aux baux conclus depuis le 26 janvier 2012 et qu'elle était titulaire d'un bail de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 novembre 2015. Le mari de la locataire, conjoint collaborateur de cette dernière, est intervenu volontairement à l'instance.


La cour d'appel (CA Aix-en-Provence, 25 avr. 2019, n° 18/06293 : JurisData n° 2019-008380) reçoit l'intervention volontaire du mari de la locataire et dit qu'il est cotitulaire avec cette dernière d'un bail commercial.


L'arrêt d'appel est partiellement cassé. Il relève que les intéressés se sont mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et que le fonds de commerce est commun aux deux époux, à défaut de prouver que sa création est antérieure à la célébration du mariage, de sorte que le mari, conjoint collaborateur de son épouse, a qualité pour agir. En statuant ainsi, après avoir constaté que la femme était seule titulaire du bail des locaux dans lequel était exploité le fonds de commerce, peu important le statut de conjoint collaborateur du mari, la cour d'appel viole les articles 329 du Code de procédure civile, 1401 du Code civil et L. 121-6, alinéa 1, du Code de commerce.


En retenant que les baux conclus le 26 janvier 2012 et le 28 janvier 2013 n'étaient pas des baux saisonniers, mais des baux dérogatoires, de sorte que les preneurs, qui s'étaient maintenus plus de deux ans dans les lieux, étaient titulaires d'un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 décembre 2013, après avoir constaté que l'action en requalification des baux saisonniers en baux commerciaux était prescrite pour avoir été engagée le 16 décembre 2015, la cour d'appel viole les articles L. 145-5 et L. 145-60 du Code de commerce, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014.


 
Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Cass, 3e civ., 17 sept. 2020, n°19-14.168.


Une cour d’appel retient - sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître son office - qu’un bailleur doit établir sa créance en prouvant son existence et son montant pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur. Faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

Un bail commercial, qui met exclusivement à la charge du preneur les charges et la taxe foncière afférentes au bien immobilier loué, est résilié. La société bailleresse assigne le garant solidaire du locataire pour l'exécution de toutes les conditions du bail afin que lui soient payées diverses sommes au titre d'un arriéré locatif. Le garant soutient que la créance en remboursement de dépenses au titre de charges et impôts n'est pas établie. Il demande donc la restitution des provisions appelées à ce titre. La cour d'appel accueille cette demande de restitution.


La société bailleresse se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme que le bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser un ensemble de dépenses et de taxes, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, doit établir sa créance en démontrant l'existence et le montant des charges.


En l'espèce, la société bailleresse avait appelé des provisions pour charges et pour taxes foncières. Elle a donc pu, sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître son office, exactement retenir que la bailleresse devait, pour conserver les sommes versées au titre des provisions et en les affectant à sa créance de remboursement, justifier le montant des dépenses. Faute d'y satisfaire, elle devait restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.


 
Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Cour de cassation, Troisième Chambre civile, Arrêt nº 659 du 24 septembre 2020, Pourvoi nº 19-13.333.

A défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au preneur, une déclaration verbale du bailleur refusant de renouveler le bail en réponse à l'interpellation de l'huissier de justice lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, ne constitue pas un acte de refus de renouvellement du bail tel qu’exigé par l’article L. 145-10 du code de commerce. 


On rappellera les dispositions de l’article L. 145-10 du Code de commerce :


« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.


La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.


Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.


Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.


L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »


Ces dispositions sont d’interprétation strictes. Ainsi, le Bailleur qui entendrait refuser la demande de renouvellement du Bail adressée par son locataire doit impérativement faire connaître son refus dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, et ce par acte d’huissier (acte extrajudiciaire). A défaut, la sanction est claire : le Bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, et le Bail est donc reconduit.


En l'espèce, le Preneur avait semble-t-il mandaté un huissier de justice à l’effet de délivrer une sommation interpellative pour connaître la position du Bailleur s’agissant d’une demande de renouvellement du bail. L’huissier a donc interrogé verbalement le Bailleur et consigné la réponse orale faite par ce dernier.


Toutefois, la Cour de cassation a considéré que cette réponse orale du Bailleur, bien que consignée dans un acte d’huissier, ne répondait pas aux exigences de l’article L. 145-10 du Code de commerce précité.


Ayant relevé que le bailleur s'était borné à déclarer verbalement à l'huissier de justice, lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, qu'il refusait de renouveler le bail, la cour d'appel en a déduit à bon droit, par ce seul motif, que la simple mention de cette déclaration portée sur l'acte de signification était sans effet sur le renouvellement du bail.