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Commentaire actualité Bail Commercial et Droit de l'immobilier par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Septembre/Octobre 2020.

Le 06 novembre 2020

Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Arrêt Cass 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-18.104.
 
L’action en garantie des vices cachés non exclusive d’une action en responsabilité délictuelle pour dol :


Un acheteur peut tout à fait agir en garantie des vices cachés, puis demander réparation de son préjudice en recherchant la responsabilité délictuelle du vendeur pour dol ou réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion de la vente.


En l’espèce, les faits étaient les suivants : Après l’achat d’un immeuble, un acquéreur se plaint de désordres découverts lors de travaux de rénovation. Il assigne alors le vendeur de l’immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés. La péremption de l'instance est constatée. Puis, l'acquéreur assigne le vendeur en réparation du préjudice résultant du coût de travaux et du préjudice de jouissance, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil pour réticence dolosive.


La cour d'appel (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2019) rejette l'action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol. Pour rejeter les demandes de l'acquéreur, l'arrêt retient que l'action en garantie des vices cachés constitue l'unique fondement susceptible d'être invoqué pour obtenir l'indemnisation des désordres affectant la chose vendue et ayant la nature de vices rédhibitoires.

Outre le fait que les liens contractuels existant entre le vendeur et l'acquéreur excluent que la responsabilité délictuelle du premier puisse être recherchée à raison d'une faute qui n'est pas extérieure au contrat puisqu'il lui est fait reproche d'avoir tu des désordres affectant l'immeuble vendu, l'acquéreur ne peut exercer une action en responsabilité pour contourner l'impossibilité dans laquelle il se trouve d'exercer l'action en garantie des vices cachés, prescrite en raison de l'application du délai de deux ans de l'article 1648 du Code civil.


L'arrêt d'appel est cassé au motif que l’action en garantie des vices cachés est non exclusive d’une action en responsabilité délictuelle pour dol. La cour d'appel a ainsi violé les articles 1382, devenu 1240, et 1641 du Code civil.


 
Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Arrêt Cass 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-19.179.
 

Opposabilité à l’acquéreur d’un fonds d’une servitude conventionnelle dont il a eu connaissance :


Lorsqu’une servitude conventionnelle de passage est reproduite dans un jugement valant vente et que ce jugement a été publié et est mentionné dans le titre de l’acquéreur du fonds immobilier, cette servitude est opposable à l’acquéreur. Ce dernier peut alors être considéré comme en ayant eu personnellement connaissance.


Aux termes de cet arrêt, il est d’abord rappelé que l’opposabilité d’une servitude de passage à un nouvel acquéreur d’un fonds peut certes résulter de sa publication auprès du service de la publicité foncière ou de sa mention dans son acte, mais également de la preuve que l’acquéreur a pu en avoir connaissance au moment de la vente. La vérification de cette connaissance relève néanmoins de l’appréciation souveraine des juges du fond, ce que rappelle la Cour de cassation dans un contexte factuel un peu particulier. En effet, la Cour fut saisie de deux problèmes de droit portant sur des servitudes de passage. L’un concernait l’opposabilité d’une servitude conventionnelle de passage à un acquéreur, tandis l’autre visait la question de l’extinction d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave.


La Cour de cassation rejette le pourvoi quant aux deux questions qui lui sont posées. Elle reconnaît ainsi que la servitude de passage, conventionnellement établie, était bien valide et opposable aux propriétaires du fonds servant. Elle confirme dans un autre moyen l’extinction de la servitude de passage pour cause d’enclave.


 
Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Arrêt Cass 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-16.370.
 
Protection possessoire : exclusion des anciennes actions possessoires.


Pour obtenir une protection au titre d’une possession méconnue ou troublée, seule la voie du référé à l’exclusion de celle des actions possessoires, abrogées, peut être empruntée par le possesseur ou le détenteur précaire.


En l’espèce, des propriétaires pensant bénéficier d’une servitude de passage à l’appui d’un référé-expertise, ont assigné les propriétaires du fonds servant sur le fondement de la protection possessoire en demandant notamment l’enlèvement d’une clôture et d’une barrière qui, de leur point de vue, créaient un trouble à leur possession. Faisant valoir pour moyen de droit celui des actions possessoires, les plaideurs se sont trouvés confrontés aux évolutions législatives relatives à ce domaine. La Cour a dès lors jugé que :


« L’abrogation, par la loi du 16 février 2015, de l’article 2279 du code civil, selon lequel les actions possessoires étaient ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possédaient ou détenaient paisiblement, a emporté abrogation des articles 1264 à 1267 du code de procédure civile qui définissaient le régime de ces actions et qui avaient été édictés spécifiquement pour l’application de l’article 2279.


Il en résulte que seules les actions en référé assurent, depuis le 18 février 2015, l’exercice de la protection possessoire. »
 
 
 
Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Arrêt Cass 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-20.737.
 

Un possesseur peut conserver les fruits de la chose qu’il a à restituer aussi longtemps qu’il est de bonne foi. Dès qu’il est informé d’une demande portée devant un juge en vue de contester son droit sur la chose, peu important à ce sujet que ce soit une partie ou un tiers qui le poursuit en justice, le possesseur est constitué de mauvaise foi à compter de cette demande.


A compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi.
 
En l’espèce, il s’agit d’une société qui demande à une autre de procéder à la vente par lots d’un immeuble. Cette dernière a notifié à un couple de locataires d'un appartement et de divers locaux dans cet immeuble une offre de vente qu'ils n'ont pas acceptée.

Les époux ont assigné les deux sociétés en cause y compris une troisième, qui a acquis les locaux loués, notamment en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées.

La société ayant sollicité la vente par lots de l’immeuble a demandé la restitution des loyers versés par les locataires à la société acheteuse. Celle-ci est condamnée à verser lesdits loyers. Une décision qu’elle conteste en ce que : « Seule la demande en restitution émanant du propriétaire évincé à la suite de la vente annulée a pour effet de constituer possesseur de mauvaise foi, au sens de l’article 549 du Code civil, l’acquéreur ayant perçu les fruits de la chose, en l’obligeant à les restituer ».
 
La Cour de cassation procède à deux rappels :
 
D’une part, que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi et que dans le contraire, est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.
 
D’autre part, que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
 
La Haute juridiction relève également, selon une jurisprudence constante, qu' à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi (Cass. 3eciv., 27 nov. 2002, n° 01-12.444). Elle ajoute qu’« il importe peu à cet égard que la demande en résolution ou en annulation émane d’un tiers au contrat de vente ».
 
La Cour confirme ainsi la position de la cour d’appel qui a jugé « que la société Edelweiss marine ne pouvait opposer sa bonne foi à la société Foncière Résiouest à compter de la demande en annulation de la vente et que celle-ci était fondée à lui réclamer la restitution des loyers versés par les locataires entre le 1er avril 2007 et le 28 octobre 2016 ».
 
 
Commentaire actualité Bail Commercial par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, Arrêt Cass 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-16.092.
 
En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, les conclusions des parties ne peuvent pas être valablement adressées au greffe de la cour d’appel par la voie électronique. C’est ainsi qu’une cour d’appel, prononçant la caducité de la déclaration d’appel après avoir retenu que les conclusions et les pièces n’ont pas été déposées au greffe dans le délai imparti par la loi, n’a pas à rechercher si cette irrégularité a causé un grief à l’intimé.


La faculté pour les parties d’effectuer par voie électronique l’envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l’article 748-1 du code de procédure civile, est subordonnée, en application de l’article 748-6 du même code, à l’emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l’identification des parties, l’intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.


L’article 1er de l’arrêté du garde des Sceaux du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d’appel, ne fixe une telle garantie que pour l’envoi par un auxiliaire de justice de la déclaration d’appel, de l’acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l’exclusion des écritures des parties.


C’est ainsi que cette restriction est conforme aux exigences du procès équitable dès lors que, répondant à l’objectif de sécurisation de l’usage de la communication électronique, elle est dénuée d’ambiguïté pour un professionnel avisé comme un auxiliaire de justice lorsqu’il recourt à la communication électronique et ne le prive pas de la possibilité d’adresser au greffe les mémoires prévus par l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dans les conditions fixées par ce texte.


La Haute juridiction juge ainsi que la cour d'appel a exactement retenu qu'elle n'avait pas pu être saisie des conclusions adressées par voie électronique et que les conclusions et les pièces adressés par courrier déposé́ au greffe, en ce que le délai de trois mois était expiré, étaient tardives.


 
Informations INSEE n°2020-261, 15 oct. 2020
 
L’indice de référence des loyers (IRL) a augmenté de 0,46 % au 3e trimestre 2020.

En effet, tel que modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat, au troisième trimestre 2020 l’IRL s’élève à 130,59 soit une hausse de 0,46 % sur un an.


Il convient ainsi de rappeler qu’en application de l’article 17-1-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable aux contrats en cours :


 « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. »


« La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

« À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. »


« Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Sur les loyers commerciaux au 2e trimestre 2020 : hausse de l’ILC et baisse de l’ILAT.

Aux termes des articles L. 145-38 et L. 145-34 du code de commerce dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1erseptembre 2014, les seuls indices pouvant être pris en considération à l’occasion de la révision et du renouvellement des baux commerciaux sont l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des activités tertiaires (ILAT).


Au deuxième trimestre 2020, l’ILC s’établit à 115,42, en hausse de 0,18 % sur un an.


Quant à l’ILAT, sur le même trimestre, à 114,33 il enregistre une baisse de 0,12 % sur un an.