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Cession de droit au bail

Baptiste Robelin, spécialisé en droit immobilier, vous accompagne pour la négociation et la rédaction de votre cession de droit au bail.

En quoi consiste la cession de droit au bail ?

Le droit au bail s’entend comme le droit d’exploitation de locaux commerciaux, faisant partie intégrante d’un fonds de commerce. Il s’agit pour le locataire d’être en droit de se maintenir dans les lieux, vis-à-vis du propriétaire. On distingue la cession de droit au bail, de la cession de fonds de commerce :

Il y a cession de fonds de commerce dès lors que l’exploitant d’un tel fonds décide de le céder avec l’ensemble des éléments qui le composent, corporels et incorporels : l’enseigne, la clientèle, les outils de production etc., et y compris le droit au bail.

A l’inverse, il y a cession de droit au bail à partir du moment où l’exploitant d’un fonds de commerce décide de céder de façon isolée, non pas l’intégralité, mais seulement certains éléments constitutifs de son fonds. Il cède ainsi son bail commercial indépendamment des autres éléments grevant le fonds de commerce.

Le bail va subsister dans les deux hypothèses, et seule changera la personne du locataire vis-à-vis du bailleur.

La cession de droit au bail se définit alors comme l’acte par lequel le cédant (actuel locataire vis-à-vis du bailleur) transmet son bail commercial à un acquéreur nommé « cessionnaire ». Le cessionnaire jouira de droits identiques à ceux du cédant et sera soumis aux mêmes obligations. Il prendra donc la place du cédant, le bail subsistant intégralement selon les mêmes termes et avec le même propriétaire.

En fonction de la volonté du cédant, cette cession peut s’opérer aussi bien à titre onéreux qu’à titre gratuit. Mais le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, il est le plus souvent cédé en contrepartie du paiement d’un prix. 

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Faire appel à un avocat pour toute cession de droit au bail

Cette valeur est déterminée en grande partie au regard :

  • De son emplacement ;
  • Des caractéristiques des locaux : surface exploitable, largeur de la vitrine, équipements et état du local, présence éventuelle d’une cave, d’une cour, etc. ;
  • Des données juridiques et économiques du bail : prix du loyer compte tenu du différentiel avec les prix du marché, répartition des droits des parties dans le bail, et bien sûr, durée restant à courir dans le bail. Si le bail est proche d’expirer, il y a un risque de hausse du loyer lors du renouvellement, instabilité qui dégradera nécessairement sa valeur en comparaison d’un bail neuf.

La cession de droit au bail constitue donc une opération de cession assez spécifique, qui nécessite pour les parties d’être accompagné d’un avocat spécialisé quant à toutes les étapes de la procédure, pouvant aller de la négociation des clauses jusqu’à la conclusion du contrat de cession.

Baptiste Robelin dispose d’une expertise reconnue en matière de bail commercial et de droit immobilier des affaires. Il conseille, assiste et assure au mieux la défense de vos intérêts, que vous soyez cédant ou cessionnaire. Il intervient régulièrement pour la rédaction des contrats de cession de droit au bail, et en maîtrise parfaitement les clauses et principes essentiels.

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Il est notamment très important de prêter attention à certaines clauses primordiales lors de la cession de droit au bail telle que :

  • La destination du bail commercial : Cette clause indique l’activité autorisée dans le local. Elle se doit de refléter aussi bien la volonté des parties, que l’activité souhaitée par le locataire ainsi que celle autorisée par le bailleur. L’activité en cause doit également être conforme au règlement de copropriété de l’immeuble s’il en existe.
  • Le rappel des dispositions essentielles du bail : Sa durée, le jour à compter duquel il a commencé à courir, le montant du loyer, l’éventuelle présence d’une clause de révision automatique, les conditions particulières présentes dans le bail, les modalités particulières liées à la cession etc.
  • Condition suspensive de l’autorisation du bailleur : La cession de droit au bail peut être conditionnée à l’autorisation du bailleur, dans l’hypothèse où il aurait interdit préalablement cette cession au terme du bail commercial. Dans cette hypothèse, c’est au cédant qu’il revient d’accomplir les formalités en vue de l’obtention de l’accord du Bailleur.
  • Obligation de garantie du cédant à l’égard du cessionnaire : clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui joue pour le paiement des loyers et charges, ainsi que l’exécution des obligations du bail. Cette clause rend le cédant codébiteur solidaire du cessionnaire à qui il cède le bail, vis-à-vis du bailleur. Le cédant sera donc tenu de payer les loyers et charges au lieu et place du cessionnaire si celui-ci faisait défaut vis-à-vis du bailleur. 

Vous pouvez faire appel à Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, pour l’ensemble des négociations liées à votre cession de droit au bail :

Baptiste Robelin vous apporte son aide face aux différentes formalités qui doivent être accomplies lors d’une cession de droit au bail commercial. Il vous accompagne et vous assiste, qu’il s’agisse des formalités relatives :

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