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Baux commerciaux - Avocat à Paris 8

Baptiste Robelin, spécialisé en droit immobilier, vous accompagne pour la négociation et la rédaction de votre bail commercial.

En quoi consiste un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location par lequel un propriétaire, bailleur, met à la disposition d’un commerçant, preneur, un local commercial afin que ce dernier puisse y exploiter son activité commerciale. L’ensemble des éléments nécessaires à l’activité du commerçant (bail commercial, clientèle, outils de productions, etc.) forme une universalité juridique couramment appelée « fonds de commerce ».

Le bail commercial est un contrat complexe, soumis à un certain nombre de dispositions du Code de commerce, dont nombreuses sont purement supplétives. Ceci signifie que le bail est avant tout le fruit de la volonté des parties et de leurs accords. Il est donc important pour les parties d’être accompagné d’un avocat spécialisé à toutes les étapes du bail commercial, pour la négociation des clauses et leur rédaction.

Baptiste Robelin dispose d’une expertise reconnue en matière de bail commercial et de droit immobilier des affaires. Il conseille, assiste et assure au mieux la défense de vos intérêts, que vous soyez locataire ou bailleur. Il intervient régulièrement pour la rédaction des contrats de bail commercial, et en maîtrise parfaitement les clauses et principes essentiels.

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Il est notamment très important de prêter attention aux clauses essentielles du bail commercial :

  • La destination du bail commercial : elle indique l’activité autorisée dans le local. Il est essentiel que cette clause reflète parfaitement la volonté des parties, l’activité souhaitée par le locataire et celle autorisée par le bailleur. L’activité autorisée dans le bail commercial doit également être conforme au règlement de copropriété de l’immeuble s’il en existe.
  • Durée du bail commercial : elle doit être de 9 ans minimum, sauf si les parties décident de conclure un bail dérogatoire (ne pouvant excéder 3 ans) ou une convention d’occupation précaire, si les conditions le permettent. Sauf exception légale, le locataire dispose de la faculté de donner congé tous les 3 ans. Attention, s’il est possible de conclure un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans, cela entraîne toutefois des conséquences importantes, le bailleur disposant alors de la faculté de déplafonner automatiquement le loyer lors du renouvellement du bail.
  • Faculté pour le locataire de céder son bail : une disposition du bail peut interdire au locataire de céder isolément son droit au bail. En revanche, aucune clause ne peut priver le locataire de céder son bail dans le cadre d’une cession de son fonds de commerce. Attention toutefois : le bail peut restreindre cette faculté, en autorisant par exemple le bailleur à agréer préalablement le cessionnaire (repreneur) du bail. Ces clauses sont d’interprétation stricte et doivent être parfaitement rédigées pour être applicables.
  • Répartition des charges locatives : bien que les parties soient globalement libres de répartir les charges comme elles le souhaitent, la loi interdit au bailleur de répercuter certaines charges au locataire en raison de leur nature (telles que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil par exemple). Il est important pour les parties d’être assisté d’un avocat spécialisé en bail commercial afin de bien maîtriser les principes de répartition des charges entre le locataire et le bailleur.
  • Clauses de solidarité : il est fréquent d’insérer dans le bail commercial des clauses de solidarité entre cédant et cessionnaire (afin que le cédant reste garant en cas de loyer impayé par le repreneur du bail). On peut également inclure des clauses dites « clauses de solidarité inversée » afin que le cessionnaire soit également garant en cas de loyer impayé du cédant. Ces clauses sont destinées à protéger le bailleur en lui apportant l’ensemble des garanties nécessaires en cas d’impayés, notamment en cas de procédure collective du locataire.

Pourquoi faire appel à un avocat concernant un bail commercial ?

Vous pouvez faire appel à Baptiste Robelin, spécialisé en bail commercial, pour l’ensemble des négociations liées à votre bail :

  • Fixation du loyer : le bailleur ne peut solliciter une augmentation de loyer qu’à l’occasion d’échéances triennales, c’est-à-dire tous les trois ans, ou au stade du renouvellement du bail. Ces révisions sont plafonnées en fonction d’indices légaux pour assurer une stabilité financière au locataire, mais connaissent un certain nombre d’exceptions. Les parties peuvent également choisir d’insérer dans le contrat une clause d’échelle mobile ou une clause recette pour faire évoluer de manière automatique le montant du loyer aux échéances fixées par les parties.
  • Renouvellement du bail commercial et fixation de l’indemnité d’éviction : le locataire dispose d’un droit au renouvellement qui lui permet de solliciter du bailleur le versement d’une indemnité d’éviction, si ce dernier refusait de renouveler le bail commercial. L’indemnité d’éviction est déterminée en fonction de la valeur locative du fonds de commerce, le plus souvent en reprenant une moyenne des trois dernières années de chiffre d’affaires du locataire.
  • Déspécialisation de l’activité : le locataire d’un bail commercial ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité indiquée dans le contrat. Le locataire peut toutefois solliciter un changement d’activité. On parle alors de déspécialisation partielle lorsque le locataire sollicite l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires et de déspécialisation plénière lorsque l’activité est intégralement modifiée.

Contactez-nous

Baptiste Robelin vous apporte son aide face aux différents litiges qui peuvent être rencontrés en cours d’exécution du bail commercial. Il vous accompagne et vous assiste en cas de conflit devant la juridiction compétente et devant le juge des loyers, qu’il s’agisse de litiges relatifs :

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